מחירי בתים למכירה בבולגריה ממשיכים לעלות, אך יש כבר סימנים להאטה אשר צפויה להיות בולטת יותר במחצית השנייה של השנה. כרגע קיימת פעילות רבה של הן רוכשי דירות להשקעה בבולגריה והן של המחפשים נכס למגורים. חלקן של דירות שלושה חדרים שנרכשו - 42%, כבר שווה לזה של דירות שני חדרים, ששלטו בשנה שעברה בשוק עם נתח של 70%. שהות הנכסים בשוק ממשיכה להיות קצרה ולעתים קרובות נסגרות ומושלמות עסקאות תוך מספר ימים.
כך מראים הנתונים מתחילת השנה של "Bulgarian Properties". הסוכנות מדווחת כי רישומי נכסים חדשים עלו בכ- 10% לעומת התקופה המקבילה ב- 2022. זוהי העלייה הראשונה מאז 2019, שכן הרבעון הראשון של 2020 היה בסימן מגיפת הקורונה והפעילות העסקית הוגבלה. לאחר מכן, החל ההיצע הזמין להיגמר במהירות והנכסים שיצאו לשוק לא יכלו לספק את הביקוש המוגבר ולהדביק את קצב המכירות.
כמו כן נרשם גידול בהיקפי ההלוואות החדשות לדיור. על פי נתוני BNB, לאחר ההאטה בסוף שנת 2022 עלו בחודשים הראשונים של שנת 2023 היקפי ההלוואות בכ- 20% לעומת שנה קודם לכן וחזרו לרמות הצמיחה האופייניות לשנתיים האחרונות של ביקוש גבוה. זהו אחד הגורמים החשובים ביותר אשר מניעים את השוק הדיור והנדל"ן והשפעתו נותרה חיובית כרגע. אולם בינתיים הודיע ה- BNB על צעדים שייכנסו לתוקף מהקיץ ומטרתם לצנן את פעילות האשראי. הציפיות לעלייה בריבית על הלוואות אינן מוצדקות עבור בולגריה, מציינים בסוכנות. בקיץ שעבר, כשה- ECB החל להעלות את שיעורי הריבית שלו, הצפי היה שהדבר ישפיע גם על עלות ההלוואות עד תחילת 2023 לכל המאוחר. העליות נותרו מזעריות - בטווח של 0.06 נקודות האחוז להלוואות ב- BGN, שהן 98% מההלוואות שניתנו והדבר נתן ביטחון לרוכשים להמשיך בתוכניותיהם לרכוש בתים בבולגריה.
גורמים מאקרו-כלכליים נוספים המשפיעים על שוק הדיור ממשיכים להשפיע לטובה - האבטלה נמוכה מ- 4% וההכנסות המשיכו לצמוח בכ- 17% בממוצע בסוף 2022, לפי נתוני NSI. לפיכך, ההכנסות, על אף שהן צומחות בקצב איטי מעט מהמחירים, שומרות על יציבות יחס המחיר להכנסה, מה שמקנה סבירות לדיור. האינפלציה ממשיכה להיות מניע משמעותי לצמיחת ההשקעות בנדל"ן, במיוחד על רקע המשך הריבית האפסית על פיקדונות. כל זה מוביל עד כה לתמונה דומה מאוד לזו של השנה שעברה, אך עם שיפור בהיצע ואיזון שוק חדש שהושג. התחזיות לירידה בביקוש ובמחירים, למיתון ולמשבר אינן מוצדקות עד כה.
המחירים ממשיכים לעלות בסופיה. המחיר הממוצע של בתים שנרכשו ברבעון הראשון של 2023 בסופיה, לפי נתוני הסוכנות, הוא 1,545 / 1,345 יורו למ"ר ברבעון הראשון של 2022 ו- 1,550 יורו למ"ר בסוף 2022. נתונים אלו מייצגים צמיחה של כמעט 15% על בסיס שנתי. הצמיחה על בסיס שנתי ברבעונים הקודמים עמדה על 22-23%. ניתן לראות שקצב הצמיחה הנוכחי איטי, אך נותר משמעותי. לאחר התאמה לאינפלציה נותרה הצמיחה הריאלית על 1.3% בלבד על בסיס שנתי, הרמה הנמוכה ביותר מאז 2020.
יש לציין כי השכר הממוצע בסופיה הגיע ל- 2,704 BGN ברבעון האחרון של 2022, אז עבור רכישת 1 מ"ר באזור מגורים בסופיה, בסוף השנה שעברה, נדרשו כ- 1.12 משכורות חודשיות ממוצעות לסופיה. לשם השוואה, בשנת 2008 (בשיא הקודם של השוק), נדרשו 3.4 משכורות לאותו מטרז'. המחיר הכולל הממוצע של דירות שנרכשו ברבעון הראשון של 2023 עלה ל- 132,800 אירו לעומת מחיר ממוצע של 115,500 אירו בשנת 2022. דבר זה מלמד כי פעילות השוק עברה לדירות גדולות יותר על רקע רכישות דומיננטיות של דירות בעלות שני חדרי שינה.
נתוני לשכת רישום המקרקעין לרבעון הראשון שפורסמו, הראו ירידה רבעונית שלישית ברציפות במספר העסקאות על בסיס שנתי. עבור סופיה, הירידה הייתה 12.2% בתקופת ינואר-מרץ, לעומת 15.17% במחצית השנייה של 2022. נתוני הלשכה מראים ירידה קטנה בהרבה בהיקפי המכירות בסופיה במהלך החודשים הראשונים של השנה - מתחת ל- 5%. הדבר מוסבר על ידי השוק הפעיל של בנייה חדשה, שבו נרשמות עסקאות בשלב מאוחר יותר. השכונות המועדפות ביותר במרכז הרחב של סופיה, הינן בנישורה והאזורים, כמו גם מלינובה דולינה, שם מתבצעת בנייה של מספר מתחמים חדשים ומבנים של בנייה חדשה. המחירים הממוצעים בשכונות הפופולריות ביותר ברבעון הראשון של 2023, בהתבסס על עסקאות בפועל, הם: בנישורה - 1,470 יורו/מ"ר, האזורים - 1,555 יורו/מ"ר, מלינובה דולינה - 1,360 יורו/מ"ר, קרסטובה ואדה- 1,730 יורו/מ"ר.
